«Практика относить все так называемые «обременения» на счет застройщиков, начиная от подключения к источникам электроэнергии и заканчивая «долей» города в любом объекте выглядит сегодня очевидным анахронизмом, который не может больше скрывать недостатки такого подхода, не говоря уже о разорительной ее составляющей, - говорит ВЗГЛЯДу гендиреткор стройкомпании «О.С.Г. Проект» Максим Рогочевский. – В последний год-два эта «доля» города стала доходить до 50% в любом новостройке. Что, впрочем, совсем не мешает мэрии обвинять строителей в «алчности, жадности и росте цен. Как будто никто из чиновников не знает, что эти 50% компенсируются адекватным повышением стоимости каждого построенного квадратного метра жилья».

Сейчас мэрия Москвы говорит о возможной отмене «доли» и предлагает строителям рассрочку платежей по инвестконтрактам. Однако, судя по «бунту» девелоперов, суть проблемы глубже – она заключается в принципиальной невыгодности для застройщиков этих контрактов. Падение цен на недвижимость на 30-40% за год, резкий обвал спроса на фоне низких реальных доходов и отсутствие кредитных инструментов делают совместную работу строительных компаний с мэрией «заведомо убыточной», говорят аналитики рынка.

Схема работы мэрии с застройщиками строилась просто: власти Москвы продавали землю застройщикам-девелоперам с обязательным заключением инвестиционного контракта. За возможность строить на столичной земле компании отдавали властям или часть построенных ими площадей, которая медленно, но верно выросла с 20 до 50% к 2009 году, или – выплачивать денежную компенсацию, равную проценту этих же площадей.

Стоит отметить, что по новым контрактам доля города заменена на плату за право аренды земли в размере до 60% ее стоимости. Чиновники мэрии Москвы утверждают, что новая схема сотрудничества со строителями позволит прежде всего последним сэкономить на строительных затратах. Сами строители говорят, что такая экономия даже на бумаге выглядит неубедительно, а на деле оказывается, что эти 60% стоят не меньше доли города в построенных площадях.

«Сейчас реализовывать инвестконтракты, заключенные до 2008 года, абсолютно невыгодно», - заявил газете «Коммерсант» председатель совета директоров SHolding Алексей Шепель. По его словам, до кризиса застройщики, заключая контракты с городом, компенсировали свои затраты на строительство и долю города за счет высокого спроса, что позволяло подчас продавать готовое жилье до 8 тыс. долларов за квадратный метр. «Сейчас продать квартиры в строящихся домах практически нереально, а стоимость заемных средств иногда достигает 25% годовых», - считает Алексей Шепель.

Есть среди столичных застройщиков и опасения, что уже в ближайшее время свободные московские участки пустят в первую очередь на выполнение городского заказа. По неподтвержденным данным, на эти цели будет отведено порядка 2 тыс. гектаров промышленных зон, то есть каждый десятый гектар этих площадей будет отдан под муниципальное жилое и офисное строительство. На этом процесс превращения предприятий в жилье не закончится - к 2020 году ожидается, что из 20 тысяч гектаров промышленных земель свой статус потеряют шесть.

Если девелоперам придется самостоятельно выкупать несвободные земли промзоны у столичных властей, то это существенно сократит их прибыль, но мало отразится на жилищных ценах, говорят эксперты рынка. Впрочем, конкуренции частным компаниям мэрии Москвы составить достаточно трудно по причине отсутствия у столичного правительства необходимым средств. По некоторым оценкам, в промзонах планируется возвести около 50 млн квадратных метров жилья. Если считать, что себестоимость составит 20-25 тыс. рублей за квадратный метр, то общая сумма необходимых бюджетных средств составит более 60 млрд долларов.

«Нельзя исключить, что в тяжелых финансовых условиях, в которых оказались строительные и девелоперские компании, некоторые из них будут продавать городу свои самые «лакомые куски» недвижимости – будь то объект или участок под стройку, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт компании «Консалтинг-Практика» Максим Ефремов. – Учитывая тот факт, что власти Москвы практически ввели тотальный запрет на так называемую «точечную» застройку внутри Третьего транспортного кольца, денежный эквивалент любого подобного актива в центре может сполна компенсировать несколько на окраинах. Другое дело, как будет определяться «цена вопроса» и кто в результате выкупит эти активы».

На сегодняшний день, как сообщается на сайте правительства Москвы, издано уже более 60 постановлений, по которым предполагается приватизация свыше 15 гектаров земли в столице. И это при том, что под промышленными предприятиями города теоретически можно выкупить 5 тыс. гектаров.

«В основном вся выкупленная на сегодня земля расположена в центре города по вполне понятным причинам: скорее всего, большая их часть в дальнейшем будет застраиваться коммерческими объектами, – говорит первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков. – Конечно, при смене целевого назначения собственникам придется доплатить еще 80% от кадастровой стоимости земли, то есть выложить за нее все 100% кадастровой стоимости без всяких льгот».

В настоящее время максимальный средний показатель кадастровой стоимости земли под жилые дома составляет 213,5 тыс. рублей за квадратный метр. Это район Остоженки.

Для офисов в центре города максимальный показатель составляет 136,4 тысячи рублей, для торговых центров –162 тыс. рублей.

Что касается взаимоотношений столичной мэрии с застройщиками, то кризис показал, что в их основе могут и должны быть только взаимовыгодные экономические отношения, в центре которых должна быть рыночная цена квадратного метра. Власти надеются, что через 2-2,5 года цены на столичное жилье вернутся к докризисным 6 тыс. долларов за «квадрат», что вынудит строителей платить за право застройки московских земель.